[8·16 부동산 대책] 尹정부, 5년 간 총 270만호 공급·재건축 진단기준 완화…실효성은?
[8·16 부동산 대책] 尹정부, 5년 간 총 270만호 공급·재건축 진단기준 완화…실효성은?
  • 임준혁 기자
  • 승인 2022.08.16 15:17
  • 수정 2022.08.16 16:17
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재건축·재개발 규제 완화해 민간 공급 확대…공공은 제도 뒷받침
재건축부담금 감면·안전진단기준 완화도 추진…후속 조치 곧 발표
민간 신탁·리츠 ‘도심복합사업’ 허용…도시혁신계획구역 신설 검토
통합심의로 주택 공급 속도…소규모·지방정비사업 활성화해 물량↑
원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다. [출처=연합뉴스]
원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다.
[출처=연합뉴스]

정부 당국이 국민의 주거안정화를 보장하고자 향후 5년간 전국에 270만호의 주택을 공급한다. 이를 위해 재건축·재개발 규제를 완화하고 각종 인센티브를 제공하는 민간도심복합사업 유형이 신설되며, 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입을 검토할 방침이다. 수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 청년원가주택과 역세권 첫 집이 보급된다. 반지하 거주자의 안전을 위해서는 공공·민간 임대주택으로 이주가 추진되며 주택 개보수 등의 지원 사업도 진행된다.

원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘국민주거 안정 실현방안’을 발표했다.

이는 윤석열 정부가 발표한 첫 주택공급대책이다. 2023∼2027년 5년간 공급 물량은 270만호(연평균 54만호)로, 당초 공약인 ‘250만+α(알파)’에서 α는 20만호로 채워졌다.

지역 별로는 서울에 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호가 공급되고, 지방은 광역·특별자치시에 52만호 등 총 112만호가 공급된다.

사업 유형별로는 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등으로 52만호가 공급되고 3기 신도시 등 공공택지에 88만호가 공급된다. 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업으로도 130만호가 공급된다.

직전 정부가 공공주도의 공급방안을 추진했다면 현 정부는 민간주도로 수요가 많은 도심·역세권에 공급이 원활히 이뤄지도록 정비사업 관련 규제를 완화하고 민간에 다양한 인센티브를 준다.

먼저 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축 부담금의 감면 방안이 다음달 공개할 예정이며, 재건축 안전진단 기준도 재건축을 더 쉽게 할 수 있도록 평가항목 조정 등의 개선안이 연내 발표된다. 

아울러 정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브는 주거지역은 물론 준공업지역에서도 받게 된다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공공임대로 기부채납해야 한다. 이와 함께 현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업의 한계를 극복하기 위해 민간도심복합사업 유형도 신설된다.

이를 통해 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간이 주체가 돼 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다. 이 경우 용적률은 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 ‘도시혁신계획구역’을 신설해 적용하는 방안이 검토된다.

신규택지는 5년간 수도권을 중심으로 88만호분이 공급된다. 구체적으로는 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 선정해 발표할 예정이며, 내년 이후에는 시장 상황을 고려해 순차적으로 선정해 발표한다.

신규택지는 직주근접 등을 고려해 선정하며 철도역 인근의 경우 반경 300∼1000m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역 접근성에 따라 개발밀도를 높이는 ‘컴팩트 시티’ 콘셉트로 개발한다.

택지조성 속도를 높이기 위해 공공주택지구 지정 시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거치면 공공기관 예비타당성조사를 면제해준다.

경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립해 추진한다.

이 밖에 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입된다. 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다.

소규모 정비사업 활성화로 주택공급을 늘리기 위해 연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용하고 사업자에 대한 기금융자 이차보전과 조합원 세제 지원도 강화한다.

도시형생활주택 건축 규제도 총가구 수를 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 공급 상한을 전체 세대의 3분의 1에서 2분의 1로 완화한다.

서울시내 주택, 아파트 사진. [사진=임준혁 기자]
서울시내 주택, 아파트 사진. [사진=임준혁 기자]

‘주택공급촉진지역’ 제도 도입도 검토된다. 이는 수요 억제를 위해 투기과열지구 등의 규제지역을 두는 것과 달리 지역 별로 공급을 확대하고자 도시규제 완화 등 각종 인센티브를 부여하는 방식이다. 공급이 줄거나 저층 주거지 등 추가 공급 여력이 있는 지역에 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 인센티브를 주는 방안이 검토된다.

윤석열 대통령의 대선 공약인 ‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫 집’은 통합 형태로 추진된다.

용적률 상향에 따른 기부채납 물량과 공공택지 물량 등은 청년·신혼부부·생애최초 구입자 등에게 시세의 70% 이하에 공급한다. 이때 40년 이상 장기 대출을 저금리로 제공해 초기 부담을 낮춰준다. 최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 ‘내 집 마련 리츠 주택’도 도입된다. 임대로 거주한 기간도 청약 가입 기간으로 인정하는 방식을 검토한다. 서울시 등이 추진하는 토지임대부 주택의 공급 활성화를 위해 지방자치단체의 자율성도 강화한다.

또한 국토부는 반지하 등 재해 취약주택 거주자의 공공·민간 임대주택 이주를 지원하고, 이주를 원치 않는 가구에 대해서는 주택 개보수를 지원한다.

국토부는 8·16 부동산 공급대책에 대한 후속조치도 조만간 발표할 예정이다. 이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 9월에는 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책을 공개할 예정이다. 10월에는 추가 신규택지 발표 등 후속대책을 연이어 발표할 예정이다. 국토부는 이번 대책과 관련한 행정 조치와 입법 사항은 연내 모두 마무리할 계획이다.

여의도서 바라본 서울시내 아파트 사진 [출처=연합뉴스]
여의도서 바라본 서울시내 아파트 사진 [출처=연합뉴스]

이번 대책에서 가장 주목할 부분은 ‘민간정비사업의 투명성’을 강화한 것이다. 민간주도(중심) 주택공급 확대는 윤석열 정부 출범 이전 대선 공약이었음을 감안하면 반드시 필요하다는 것이 정부 당국의 설명이다. 다만 이번에 발표한 내용은 공공중심으로 밀어붙이겠다던 종전의 정책을 수정한 수준에 그친다는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 대책은 ‘무리한 부분이라고 지적받았던 일부 제도의 문제점을 보완하고, 적절한 인센티브를 부여하겠다’가 골자인 만큼 획기적인 것은 왜 없냐 종전하고 다른게 뭐냐는 식으로 지적할 필요는 없다고 본다”며 “만약 획기적인 한 방으로 모든 문제를 해결하겠다는 식의 대책을 내놨다면 오히려 그 부분이 현실적인 측면에서 지적받는 것이 맞다”고 밝혔다.

이어 “270만호라는 공급규모(물량)에도 굳이 집착할 필요가 없다”며 “단순히 숫자에만 집중하면 부작용이 수반된다”고 강조했다.

쉽게 말해 집 하나를 쪼개서 작은 집 3~4개로 만들면 비슷한 자원투입으로 공급규모는 3~4배가 되지만, 이런 소형주택으로 시장수요를 충족시킨다는 보장은 없기에 숫자가 아닌 정책의 방향성과 구체적인 실행방안, 성공사례의 쌓아나가는 것에 중점을 둬야 한다는 설명이다.

[위키리크스한국=임준혁 기자]

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