[WIKI 프리즘] 대장동 개발, ‘제일건설’ 휩쓸고 시공사 ‘SK에코플랜트’ 불똥
[WIKI 프리즘] 대장동 개발, ‘제일건설’ 휩쓸고 시공사 ‘SK에코플랜트’ 불똥
  • 김주경 기자
  • 기사승인 2021.10.08 17:23
  • 최종수정 2021.10.08 16:16
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제일건설, 대장동 일대 ‘6곳 블록’ 싹쓸이…분양수익만 ‘4421억원’ 챙겼다
사업 허점 노리고…자회사 ‘영우홀딩스’·시행사 ‘HMG’ 앞세워 꼼수 등판
화천대유 ‘5곳 블록’도 시끌…수의계약으로 3000억 분양수익 거둬들여
논란의 중심에 선 ‘판교 SK뷰 테라스’…도시형생활주택으로 분상제 피해
성남지역 최고 분양가 ‘평당 3440만원’…모든 평형 분양가 9억 넘어섰다
‘판교 SK뷰 테라스’ 분양수익만 1500억원…공급원가 ‘2000만원’ 수준
경기도 성남시 분당구 판교대장 도시개발사업구역 전경. [출처=연합뉴스]
경기도 성남시 분당구 판교대장 도시개발사업구역 전경. [출처=연합뉴스]

성남시 대장지구 개발 특혜 논란의 중심에 서 있는 화천대유자산관리(이하 화천대유)와 함께 제일건설과 제일건설 관계사인 HMG가 12개 공사구역 중 6개 구역 싹쓸이해 막대한 수익을 거둔 것으로 확인됐다. 일각에서는 대장동 개발을 둘러싸고 수익을 독점하다시피 한 화천대유를 포함해 함께 연루된 이들 업체가 여러인맥 등으로 얽혀 있어 일종의 ‘개발 카르텔’을 형성한 것 아니냐는 의혹이 제기된다.

6일 정치권에 따르면 대장동 일대는 총 15개 블록으로 나눠 개발사업을 진행 중이다. 제일건설과 HMG는 대장동 개발 지구 내 아파트 부지인 A1~12 블록 가운데 임대주택 부지인 A9·10을 제외하고 A3~A8 구역을 모두 싹쓸이했다.

사업 시행사인 성남의뜰에 지분 참여한 화천대유는 공동주택 4개(A1·A2·A11·A12블록)와 연립주택 1개(B1블록) 등 모두 5개 구역에 대한 사업 권리를 성남의뜰로부터 수의계약으로 배정받았다.

이 과정에서 일부 건설업체들은 용지를 배정받아 분양을 진행한 이후 막대한 분양수익을 거둬들인 것으로 확인됐다. 가장 많은 이익을 거둬들인 기업은 제일건설과 HMG다.

4일 금융감독원 전자공시시스템에 공개된 제일건설 감사보고서에 따르면 제일건설과 관계사들이 대장동 아파트 6개 블록에서 아파트를 분양해 무려 총 4421억원의 수익을 거둔 것으로 파악된다.

A5·7·8 3개 블록은 2017년 4월 추첨 방식으로 공개 입찰에 부쳐졌으며, 제일건설 자회사인 ‘영우홀딩스’가 낙찰받아 제일건설과 관계사들이 시행과 시공 모두 진행했다.

제일건설은 다른 부동산 개발회사 ‘HMG’가 최고가 입찰로 낙찰받은 다른 3개 블록도 상당한 분양 수익을 올렸다. HMG가 설립한 시행사에 제일건설이 지분 투자를 하는 방식으로 사업을 따낸 것으로 추정된다.

아울러 도급순위 30위 밖인 건설사가 어떻게 시공사로 선정됐는지도 논란이다.

당초 사업 주관사인 화천대유가 지분 참여를 통해 구성한 하나은행 컨소시엄 사업계획서에 따르면 시공능력평가 순위 10위 이내 건설사를 유치하겠다고 발표한 바 있다. 그러나 결과적으로는 시공능력평가 순위가 37위에 불과한 제일건설이 시공사로 선정됐다.

[출처=성남도시개발공사]
성남 판교대장 도시개발사업 조감도. [출처=성남도시개발공사]

대장동 일대 개발계획서를 살펴보면 2017년 4월 나머지 아파트 부지 입찰이 진행됐다. A3·4·6 블록은 최고가 낙찰 방식으로 이뤄졌으며, A5·7·8 블록은 무작위 추첨 방식으로 진행됐다.

최고가 방식으로 선정하는 A3·4·6 블록은 부동산개발업체 HMG가 대주주인 성남대장PFV가 배정받았다. 성남대장PFV는 최저 입찰가 3464억원의 120%에 달하는 4184억원에 입찰해 수요자에게 고분양가 부담이 돌아갈 것이라는 우려가 나왔다.

문제는 여기서 끝이 아니다. 성남대장PFV 2대 주주가 A5·7·8 블록을 배정받은 업체가 제일건설이 연루됐다는 점에서 또 다른 논란이 일고 있다. 제일건설이 확보한 공동주택 부지에 분양을 진행하는 과정에서 분양시행사인 HMG는 성남대장PFV 지분 47.5%, 제일건설은 25.0%를 가지고 있다.

일각에서는 제일건설이 추첨 용지를 낙찰받은 업체는 최고가 경쟁 입찰에 참가할 수 없다는 허점을 노리고 HMG를 앞세웠다는 의혹도 나온다.

야당에서는 이번 대장동 개발에서 제일건설이 확보한 공동주택 부지를 토대로 공사를 진행하는 과정에서 분양시행을 담당한 HMG 역할에 주목한다.

김한모 회장이 전남 영암 출신이라는 점에서 지연이라는 연결고리가 형성되어 있다는 점도 석연치 않은 부분이다. 실제로 김한모 회장은 천화동인 5호 소유주 정영학 회계사와 광주대동고 동문인 것으로 나타났다.

이번 논란과 관련 제일건설 관계자는 “정치권에서 화천대유 이슈를 몰고 가는 과정에서 회사 이름이 거론돼 당혹스럽다”며 “아파트 부지를 확보하는 과정에서 3개의 필지를 하나로 묶어서 추첨제 방식으로 정당하게 추첨을 통해 배정받은 것이므로 아무런 법적인 문제가 없다는 사실을 확인했다”면서 “영우홀딩스도 사업형태를 갖춰 엄연한 부동산 시행사로 등록된 업체"라고 설명했다.

이어 그는 “A5·7·8 구역은 제일건설이 단순히 지분을 투자한 것에 불과한 데 이게 왜 문제가 되는지 답답할 따름”이라며 “영리를 추구하는 기업 입장에서는 사업성이 높다면 지분 투자를 통해 사업에 참여할 수 있는 것 아니냐”고 반문했다.

마지막으로 학연이라는 연결고리가 형성돼 대장동 개발에 등판했다는 부분과 관련 “제일건설과 연관성은 전혀 사실무근”이라며 “분양시행사인 HMG과의 연결고리를 제일건설과 엮는 것은 부적절해보인다”고 선을 그었다.

제일건설이 수주한 6개 구역 외 화천대유가 수의계약을 통해 토지 확보한 곳도 잡음이 끊이지 않고 있다. 이곳에서도 수천억원대의 막대한 수익을 확보한 것으로 나타났다.

화천대유가 시행한 5곳과 임대주택 2곳을 제외한 나머지 8곳은 성남의뜰에서 추첨(85m² 이하)이나 입찰(85m² 초과)로 시공사를 선정했다. 추첨은 경쟁률은 최대 182대 1에 달했는데 화천대유는 이런 필지 5개를 수의계약으로 따낸 것이다.

반면 화천대유는 수의계약을 통해 토지 확보 절차가 마무리된 2017년 대장지구 내 15개 블록 중 5개 블록을 성남도시개발공사로부터 우선 공급받았다. 해당 블록에서 화천대유가 거둘 분양수익만 3000억 원 안팎으로 추정된다. 해당구역 시공을 맡은 건설사는 대우건설, 포스코건설, SK에코플랜트다.

공동주택인 A1구역은 529 가구 규모 판교 퍼스트힐 푸르지오 1단지이며, 529세대 규모로 조성되고, A2구역은 판교 퍼스트힐 푸르지오 2단지로 445세대다. A1구역과 A2구역 모두 대우건설이 시공을 맡았다.

A11구역과 A12구역은 ‘판교 더샵 포레스트 11단지(448세대)와 12단지(542세대)가 들어서며, 시공사는 포스코 건설이다. B1구역은 연립주택인 ’SK뷰 테라스‘(292세대) 등이다.

종합해보면 화천대유가 A1·A2·A11·A12·B1구역 등 총 5개 구역을 공급받았으며, 총 2256세대에 대한 분양 시행을 도맡은 것이다.

‘판교 SK뷰 테라스’ 조감도. [출처=SK에코플랜드]
‘판교 SK뷰 테라스’ 조감도. [출처=SK에코플랜드]

가장 논란이 되는 대표적인 곳은 지난 1일 정당계약을 마무리한 ‘판교 SK뷰 테라스’다. 이 곳은 대장동 개발사업을 주도한 화천대유가 분양한 단지다. 292세대 가운데 40%가 넘는 117가구가 무더기 미계약됐다. 최종 계약단계에서 당첨자들이 예상보다 높은 분양가가 책정된데다가 분양가가 9억이 넘다 보니 중도금 대출마저 조이자 계약을 포기하는 사태가 속출한 것이다,

이곳은 지난달 16일 청약 접수 당시 292가구 모집에 9만2491명이 모여 평균 317대 1, 최고 2311대 1의 경쟁률을 기록하는 등 청약열기가 뜨거웠다. 이 단지는 도시형생활주택으로 주택수 산정에 포함되지 않는 데다 전매가 가능해 관심이 쏠렸다. 게다가 만 19세 이상이면 주택 소유, 거주지 등 자격 제한이 없다. 청약통장이 필요 없어 5년 간 재당첨 제한도 없다.

주요 수도권은 가파른 집값 상승으로 높은 청약경쟁률을 기록한 단지가 대규모 미계약이 발생한 것은 이례적이라는 평가다. 이같은 사태가 발생한 것은 해당 단지의 경우 모든 주택형의 분양가가 9억 원이 넘어 주택도시보증공사(HUG)으로부터 중도금 대출 보증을 받을 수 없는 데다, 금융권도 중도금 대출을 조여 자금 조달에 차질이 생긴 탓이다.

분양 당시 평균 분양가는 3.3㎡당 3400만 원으로 타입별로 분양가는 10억 3610만 원에서 13억 3170만 원 수준이다.

이에 당초 화천대유 측은 9억 원 이내 40%, 초과분 20% 범위에서 대출 알선 계획을 세웠으나 은행권에서 대출을 거부하는 분위기가 확산된 데다 대출 여부조차 불투명해지자 미계약자가 발생한 것으로 풀이된다.

고분양가 부담은 고스란히 예비수요자에게 전가되는 양상이다. '

판교 SK뷰 테라스는 성남 최고 분양가인 3.3㎡당 3440만원에 책정됐다. 분양가 제한을 받지 않다 보니 사업자가 부르는 대로 가격이 책정되는 노른자위 땅이었던 것이다. 게다가 분양가 상한제를 적용받지 않는 ‘300가구 미만 연립주택’이라는 점을 노린 것이다.

판교 SK뷰 테라스의 경우 토지비용이 3.3㎡당 1000만원, 공사비가 600만~700만원, 설계비 등 기타비용을 합한 원가는 2000만원 수준에 불과하다. 분양가가 3.3㎡당 3440만원이니 평당 무려 1500만원 가량 수익을 올린 것이다. 단지 전체로 보면 분양수익은 1500억원에 이를 것으로 추정된다.

이와 관련해 '판교 SK뷰 테라스' 분양 관계자는 “은행 알선을 최대한 알아보고 있지만 아직 확정이 안되서 지금으로서는 드릴 말씀이 없다”면서 “확정 시점은 올해 12월이나 내년 1월"이라며 "은행과 협의 중이지만 정부가 대출규제를 많이 하고 있어서 혹여 안 된다면 자납도 생각해야 한다"고 밝혔다.

반면 SK건설 측은 화천대유 이슈와 분양은 별개 사안임에도 엮는 것 자체가 회사 입장에서 난감하다는 입장이다.

SK건설 관계자는 “일각에서는 우리가 화천대유와 결탁해 마치 분양 수익을 분배받은 것으로 오해하는 경우가 많은 데 전혀 사실무근”이라고 선을 그었다.

그러면서 “판교 SK뷰 테라스는 민간 택지공급이 아닌 데다 분양은 시공사가 아닌 시행사가 담당하므로 우리한테 입장을 물어보는 것은 적절하지 않다”면서 “시행사로부터 공사를 의뢰받아 회사 차원에서 공사를 진행했기에 우리는 공사비만 받았다”고 해명했다. 

[위키리크스한국=김주경 기자]

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